Satın Alınan Evden Ev Sahibi Nasıl Çıkarılır?

Bir taşınmazın satışında satıcı; tapuyu devretmek ve taşınmazı teslim etmekle, alıcı ise bedeli ödemekle yükümlüdür. Teslim yükümlülüğünün yerine getirilmemesi hâlinde sözleşme ihlali ve buna bağlı hukuki süreçler gündeme gelir. Bu metinde, satış sonrasında hâlen taşınmazı kullanmaya devam eden eski malikin nasıl tahliye ettirilebileceğine ilişkin hukuki yollar özetlenmiştir.

1. Sözleşme Yapılmamışsa Tahliye

Satın alınan evde eski malik kendi rızasıyla bir süre kalmış olsa bile, bu durum tek başına kira ilişkisi doğurmaz. Eski malikin taşınmazı boşaltmaması; gerek yeni bir eve taşınamaması gerek kötü niyetli davranması gibi sebeplerle karşılaşılabilen bir durumdur. Bu hâllerde ilk değerlendirme, ortada bir kira ilişkisi veya hukuki kullanım hakkı olup olmadığıdır.

2. Satıcının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye

Satıcı, bedeli aldıktan sonra taşınmazı derhal teslim etmekle yükümlüdür. Teslim borcunun ihlali hâlinde alıcı;

• Teslimin sağlanması ve gecikme zararlarının tazmini,

• Teslim gerçekleşmediyse uğranılan zararların giderimi,

• Uygun şartlarda sözleşmenin feshi,

gibi seçimlik haklardan birini kullanabilir. Temerrüt durumunda kural olarak satıcıya uygun bir süre verilmesi gerekir; ancak Türk Borçlar Kanunu’nun istisnai hâllerinde süre verilmeden de hakların kullanılması mümkündür.

3. El Atmanın Önlenmesi Davası

Herhangi bir sözleşme yoksa ve eski malik taşınmazı haksız şekilde işgal etmeye devam ediyorsa, TMK m.683 uyarınca El Atmanın Önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açılabilir. Bu dava, mülkiyet hakkına yapılan haksız müdahalenin sona erdirilmesini sağlar. Ayrıca işgal süresine ilişkin ecrimisil (haksız işgal tazminatı) da talep edilebilir.

4. Kira Sözleşmesi Varsa Tahliye Yolları

Yeni malik ile eski malik arasında bir kira sözleşmesi yapılmışsa bu ilişki geçerliliğini korur. Bu durumda eski malik “kiracı” sıfatıyla taşınmazı kullanır ve:

• Tahliye taahhütnamesi verilmişse, belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

• İhtiyaç sebebiyle tahliye yoluna gidilecekse, TBK m.351’deki şartların oluşması gerekir. Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmaza gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç duyması zorunludur.

Tahliye davası, kira sözleşmesinin bitimini izleyen 1 ay içinde veya edinimden itibaren 1 ay içinde kiracıya bildirim yapılmak kaydıyla 6 ay sonra açılabilir.

5. Arabuluculuk Süreci

1 Eylül 2023 itibarıyla kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur. Bu nedenle tahliye davası açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.